레버리지에 대한 이해

가. 부동산 관련 레버리지

  

LTV(Loan to value ratio) : 주택대출 담보인정 비율, 즉 주택가치에 비례하여 얼마만큼의 대출을 허용할 것인가의 비율

DTI(debt to income) : (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

DSR(debt service ratio) : 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율

                                        즉, (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연간 소득

 

DTI는 수도권뿐만 아니라 지방에도 적용된다

 

나. 전세 레버리지 투자 및 갭투자

 

전세 레버리지 투자: 전세를 끼고 집을 매매한 다음, 2년마다 다가오는 5%의 전세금 인상을 목표로 현금흐름을 만드는 투자

갭투자 : 부동산 상승에 베팅하는 것. 시세차익을 목적으로 전세를 끼고 매매한 다음 일정금액 이상 차액이 발생하면 매도하여 수익을 얻는 것

 

다. 주식 신용 및 미수거래와 레버리지형 투자

 

신용거래 : 보증금(예수금,주식)을 담보로 증권사로부터 일정기간(30일~150일) 돈을 빌리는 것.

                 보증금(증거금) 부족 시 역시 하한가에 반대매매 당한다. 매도하면서 이자도 가져간다.

미수거래 : 증거금(30~50%)로 증권사에서 돈을 빌려 투자하는 것. 2결제일 후, 바로 갚아야 한다.

                  증거금이 부족하면 하한가로 반대매매가 들어간다

레버리지투자: 추종하는 인덱스 또는 개별 주식 주가 일일등락률의 X2. X3의 변동성을 추종하는 투자

                        운용사에서, 선물 등을 매매 매도하여 알아서 비율을 유지해준다.

                        증거금이나 반대매매는 없으나, 주가의 변동성이 크고, 인덱스나 개별주가가 횡보할 때, 변동성 끌림 비용이 발생한다.